Сергей Степанов: потенциал апартаментов еще не до конца раскрыт

04.06.2018 14:30

- Рынок апартаментов уже несколько лет активно конкурирует с жильем. Компания «Строительный трест» реализует два проекта апарт-отелей в Петроградском районе. Кто покупает апартаменты бизнес-класса на Петроградке при таком широком предложении жилой недвижимости?

– Считается, что покупатели такого вида недвижимости делятся на два типа. Первый – человек приобретает апартаменты для инвестиций, и сдает их в аренду. Как правило, порог входа в проект для таких целей начинается от 3-3,5 млн рублей.

Второй тип клиентов покупает апартаменты для собственного проживания. В основном это топ-менеджеры и собственники бизнеса с уровнем ежемесячного дохода не ниже 400-500 тысяч рублей. Недвижимость на Петроградке для них может быть дополнением к загородному дому. Часть таких покупателей – клиенты, которые уже приобрели у нашей компании несколько объектов недвижимости.

- Какой процент сделок по покупке апартаментов приходится на инвесторов, а какой на собственников?

– Мы создаем апартаменты в составе многофункциональных комплексов (МФК) для долгосрочного проживания. Девять из десяти договоров заключаются с клиентами, которые сами планируют жить в МФК.

- На какой срок окупаемости апартаментов могут рассчитывать инвесторы?

– Перед тем, как вывести на рынок недвижимость в МФК GRANI и AVATAR, мы просчитывали этот показатель. Учитывали класс объектов, уровень отделки, сервиса, обслуживания многофункционального комплекса. Итог – 12-14 лет.

Но нужно учитывать некоторые аспекты. Ведь апартаменты можно сдавать краткосрочно, среднесрочно или долгосрочно. От выбранной стратегии напрямую зависит срок окупаемости. Естественно, самый выгодный тип аренды – посуточный. Но здесь есть свои подводные камни. Во-первых, он не дает гарантий ежедневного дохода. Во-вторых, эффективность определяется качеством управления объектом. Те, кто не готов постоянно заниматься этим бизнесом, делегируют обязанности по организации бронирования и оплаты управляющей компании, которая обслуживает апарт-отель.

- В одном из проектов «Строительного треста» на Петроградке – крайне нестандартные планировки – с семью или восемью углами, наклонными потолками или оконными проемами под углом до 30 градусов. На кого рассчитаны такие помещения?

– Покупатели этих апартаментов – люди с нестандартным подходом к жизни и развитым творческим потенциалом. Среди них, кстати, много молодых людей, условно, до 45 лет. Некоторые примерно так объясняют свой выбор: «Это круто и нестандартно. Мы устали от жизни в четырех стенах с правильными геометрическими пропорциями. А здесь можно придумать что-то новенькое». Больше всего эмоций такие планировки вызывают у дизайнеров и специалистов IT-областей. Для них это крайне привлекательный способ выразить себя, подчеркнуть свою индивидуальность, непохожесть.

Даже если смотреть на комплекс с высоты птичьего полета, то можно увидеть «скошенные» крыши, мансардные окна, геометрически неправильные формы стен: внутренний корпус проекта напоминает картину художника-кубиста.

В проекте GRANI мы стремились создать по-настоящему необычный, востребованный и современный продукт. Человек может жить, работать и отдыхать в одном месте. Еще на стадии проработки проекта мы получали запросы от наших клиентов, которым был бы интересен именно такой, европейский формат жизни в центральной части города. GRANI, в каком-то смысле, продукт all inclusive: апартаменты, офисы, фитнес, рестораны.

- Когда на рынок выходит жилой комплекс, часть клиентов покупает квартиры на стадии котлована. А как с апартаментами? Насколько уровень спроса зависит от стадии готовности проекта?

– Как правило, покупать недвижимость на нулевом этапе строительства выгодно в том случае, когда цена квадратного метра примерно на 20% ниже рыночной стоимости. В остальном, покупатели предпочитают дождаться, когда проект обретет визуальную форму. Все-таки, к покупке жилья по договорам долевого участия наши сограждане уже привыкли. Апартаменты – относительно новый продукт для рынка, его потенциал еще не до конца раскрыт.

Например, в апреле мы начали монтаж вентилируемых фасадов на многофункциональном комплексе AVATAR на Петровском острове. В городе лето, на объекте можно оценить видовые характеристики, вживую посмотреть планировки. И в мае мы ощутили всплеск продаж. Уровень спроса увеличился в четыре раза.

Хорошо идут продажи и в другом нашем объекте – GRANI. Но это несколько иной объект. В нем всего 57 апартаментов, а общая площадь МФК превышает 21 тысячу кв. м. Большая часть помещений здесь подразумевает размещение коммерческих структур в составе бизнес-центров.

- Насколько в среднем дороже проживание в апарт-отеле, чем в жилом комплексе схожего класса в том же районе?

– Счета за коммунальные услуги в МФК выше, чем в жилом доме. Если сравнивать сумму в квитанциях ЖКУ, то разница может составлять от 20 до 40%. Тут нужно понимать, что в эту стоимость входит работа персонала, охрана, клининг, сервис и техническое обслуживание всего комплекса.

- Апартаменты и жилье. Что дешевле на стадии покупки? При сопоставимых вводных: метраж, локация, этаж.

– Апартаменты бизнес-класса на Петроградской стороне стоят дешевле, чем квартира в жилом комплексе схожего класса. Разница в стоимости «квадрата» у ряда девелоперов может доходить до 20%. Например, на Петровском острове у нас два объекта: МФК AVATAR и ЖК OSTROV. Они расположены примерно в 400 метрах друг от друга. Стоимость квадратного метра квартиры в OSTROV начинается от 160 500 рублей, а апартаментов в AVATAR – от 140 000 рублей. Разница в цене очевидна.

Справка о компании АО «Строительный трест»

МФК GRANI – застройщик ООО «Инвестиционная компания «Строительный трест», проектная декларация на сайте http://www.stroytrest.spb.ru/documents/

Апарт-отель AVATAR – застройщик АО «Строительный трест», проектная декларация на сайте http://www.stroytrest.spb.ru/documents/

ЖК "OSTROV" - застройщик ЗАО "Строительный трест", проектная декларация на сайте http://www.stroytrest.spb.ru/documents/

Источник